שני הפתרונות נועדו לשפר את איכות החיים, לחזק מבנים ישנים ולהעלות את ערך הנכס. יחד עם זאת, מדובר בשני תהליכים שונים מאוד מבחינת היקף, משך הזמן וההשפעה על הדיירים. אז איך יודעים מה מתאים לבניין שלכם? הנה כל מה שצריך להבין, בצורה פשוטה וברורה.
למה בכלל צריך התחדשות עירונית?
חלק גדול מהבניינים בישראל נבנו לפני עשרות שנים, בתקופה שבה תקני הבנייה היו שונים לחלוטין מהסטנדרטים הנהוגים כיום. רבים מהמבנים הישנים האלה אינם כוללים ממ"דים, מעליות, חניות או תשתיות מודרניות, וחלקם גם אינם ערוכים להתמודד עם רעידות אדמה.
בנוסף לכך, במדינה צפופה כמו ישראל קיים מחסור משמעותי בקרקעות זמינות לבנייה חדשה – בעיקר באזורי ביקוש. במקום להתרחב כל הזמן לשטחים חדשים, המדינה והרשויות המקומיות מעדיפות במקרים רבים לחזק, לשדרג ולחדש אזורים קיימים.
המטרות העיקריות בהתחדשות עירונית הן:
- לשפר את בטיחות המבנים
- לחדש תשתיות ישנות
- להעלות את איכות החיים של התושבים
- להגדיל את היצע הדיור
- לשפר את הנראות העירונית
- לנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע העירונית
שני המסלולים המרכזיים שמובילים כיום את התחום הם תמ"א 38 ופינוי בינוי.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה במקור לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית חלה בעיקר על מבנים שנבנו לפני שנת 1980, לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים בתחום.
עם השנים, הפכה תמ"א 38 להרבה יותר מתוכנית לחיזוק מבנים בלבד. כיום היא כוללת גם שדרוגים משמעותיים שמשפיעים ישירות על איכות החיים של הדיירים.
בפרויקטים של תמ"א 38 ניתן לבצע מגוון רחב של עבודות, בהתאם למצב הבניין ולכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בין השדרוגים הנפוצים:
- חיזוק שלד המבנה
- תוספת ממ"דים
- הוספת מעלית
- שיפוץ חזיתות
- החלפת תשתיות ישנות
- שיפור הלובי והשטחים המשותפים
- הרחבת דירות קיימות
- הוספת קומות חדשות לבניין
פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא מסלול רחב הרבה יותר במסגרת התחדשות עירונית. בשונה מתמ"א 38, כאן לא מדובר רק בבניין אחד, אלא בדרך כלל במתחם שלם הכולל מספר מבנים ולעיתים שכונות שלמות.
במסגרת הפרויקט:
- הדיירים מפנים את הדירות
- המבנים הישנים נהרסים
- מתבצע תכנון מחדש של כל המתחם
איזה מסלול משתלם יותר לדיירים?
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, אבל התשובה מורכבת.
היתרונות של תמ"א 38:
- תהליך ממוקד יותר
- לעיתים קצר יותר
- פחות בירוקרטיה ביחס לפרויקטים גדולים
- מאפשר שדרוג משמעותי לבניין קיים
- במקרים מסוימים פחות טלטלה לדיירים
היתרונות של פינוי בינוי:
- דירה חדשה לחלוטין
- בניין חדש בסטנדרט מודרני
- תכנון מתקדם יותר
- סביבת מגורים חדשה
- פוטנציאל גבוה יותר לעליית ערך הנכס
מצד שני, פינוי בינוי דורש לרוב זמן רב יותר, תהליכים מורכבים יותר והסכמות רחבות יותר מצד הדיירים והרשויות. הבחירה בין המסלולים תלויה בגורמים רבים כמו מצב המבנה, מיקום הבניין, זכויות הבנייה, כדאיות כלכלית ועוד. כדי להחליט, יש להתחיל בבדיקת התאמה מקצועית הכוללת אדריכלים, מהנדסים, שמאים ועוד…
פנו אלינו בעצמון, ונשמח לסייע בתהליך!
העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל
ככל שהערים בישראל ממשיכות לצמוח ולהצטופף, תחום ההתחדשות העירונית צפוי להמשיך ולהתרחב. המדינה והרשויות המקומיות רואות בפרויקטים של שיקום מבנים, תמ"א 38 ופינוי בינוי פתרון מרכזי לשיפור איכות החיים העירונית, הגדלת היצע הדיור וחיזוק מבנים ישנים.
לכן, בעלי דירות בבניינים ותיקים צפויים להמשיך לפגוש יותר ויותר יזמים, תוכניות ופרויקטים בתחום בשנים הקרובות.
