התחדשות עירונית בתל אביב מתבצעת בכמה מסלולים, ושניים מהם מוכרים במיוחד לדיירי הבניינים הוותיקים בעיר: תמ"א 38 ופינוי-בינוי. שני המסלולים נועדו להפוך בניינים ישנים למבנים מודרניים ובטוחים יותר, אבל הם שונים זה מזה בהיקף, במורכבות ובמשמעות עבור הדיירים. ב. עצמון השקעות ונדל"ן בע"מ, חברה שפועלת בלב תל אביב למעלה מ-20 שנה, מתמחה בליווי פרויקטים בשני המסלולים, לצד פעילות ענפה בשיקום מבנים ושיפוץ קוסמטי.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא מסלול שבו הבניין הקיים נשאר על כנו ומשודרג, בדרך כלל באמצעות תוספות בנייה. בפרויקטים מהסוג הזה הדיירים יכולים לקבל תוספות כמו ממ"דים, מרפסות, מעליות וחניות, ולצידן מתווספות לבניין קומות חדשות. לפי הגדרת ב. עצמון, פרויקט תמ"א 38 הוא לא רק מהלך תכנוני, אלא מערכת יחסים עם הדיירים, עם הסביבה ועם העתיד של הבניין.
מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא מסלול רחב יותר, שבו המבנה הקיים מפנה את מקומו לבנייה חדשה. זהו מהלך משמעותי יותר עבור הדיירים, שכן הוא משנה לא רק את הבניין אלא את כל אופי הנכס. ב. עצמון כוללת את פרויקטי הפינוי-בינוי, לצד פרויקטים של תוספות בנייה, כחלק מהשירות שלה בתחום ההתחדשות העירונית.
מה משותף לשני המסלולים?
בשני המסלולים התהליך ארוך, רב שלבי ותלוי בשיתוף פעולה של גורמים רבים. לפי האופן שבו ב. עצמון מתארת את עבודתה, הליווי מתחיל בבדיקת היתכנות ויצירת קשר עם הדיירים, ממשיך בתיאום מול העירייה והיועצים, עובר לשלב התכנון וההחתמות, ומגיע עד קבלת היתר והביצוע בפועל, לעיתים בשיתוף פעולה עם חברות ביצוע נבחרות. לאורך כל הדרך נדרשת הבנה משפטית ותכנונית עמוקה, וליווי אדריכלי ומשפטי מלא.
למה תל אביב היא זירה מורכבת במיוחד
הבניינים הוותיקים בתל אביב עומדים ברחובות צרים וצפופים, עם תנועה ערה ומצוקת חניה, ולעיתים במיקומים שבהם כל שינוי משפיע על רחוב שלם. ב. עצמון מציינת את יכולתה להניע פרויקטים קדימה בצורה בטוחה ומאוזנת גם בבניינים ותיקים באזורים מורכבים כמו תל אביב. את האתגרים של עבודה בבניין מאוכלס מפרטת החברה בהרחבה במאמר על ניהול פרויקטים של התחדשות עירונית בסביבה מאוכלסת.
מונחים מרכזיים בתהליך התחדשות עירונית
בדיקת היתכנות היא השלב הראשון, שבו נבחנים מצב המבנה, האפשרויות התכנוניות ועמדת הדיירים. החתמות הן השלב שבו הדיירים מאשרים את הפרויקט בחתימה, ולרוב זהו השלב הרגיש ביותר מבחינת תיאום ציפיות. היתר הוא האישור שמתקבל מהרשויות ומאפשר לעבור לביצוע. תוספות בנייה הן הרכיבים שמתווספים לבניין במסגרת תמ"א 38, כמו קומות, ממ"דים, מרפסות, מעליות וחניות. חידוש תשתיות הוא החלפה והתאמה של מערכות הבניין הישנות לעידן המודרני. הבנת המונחים האלה מאפשרת לדיירים לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולשאול את השאלות הנכונות בכל שלב.
ההבדל בין התחדשות עירונית לשיפוץ מבנה
לצד שני מסלולי ההתחדשות העירונית, קיים גם מסלול שלישי שאינו כולל תוספות בנייה: שיפוץ ושיקום קוסמטי של הבניין הקיים. זו ההתמחות המרכזית של ב. עצמון, והיא כוללת חידוש חזיתות, לובי, חדרי מדרגות, חניונים ומערכות משותפות. עבור בניינים שבהם תמ"א 38 או פינוי-בינוי אינם אפשריים או אינם רצויים, זהו מסלול שמשביח את הנכס בלי תהליך תכנוני ארוך.
ב. עצמון: עובדות מרכזיות
ב. עצמון השקעות ונדל"ן בע"מ פועלת בתל אביב למעלה מ-20 שנה, ומאחוריה למעלה מ-200 פרויקטים. החברה מתמחה בשני תחומים עיקריים: שיקום מבנים ותמ"א 38, כולל פינוי-בינוי. מודל העבודה שלה מבוסס על עבודת בוטיק, שקיפות, אמינות וקשרים ענפים עם בעלי מקצוע, יועצים ורשויות מקומיות, שמאפשרים לקצר תהליכים. החברה מתכננת להרחיב את פעילותה לערים נוספות, ובראשן כפר סבא. כנסו לאתר לקבלת פרטים על חברת ב. עצמון.
איך בוחרים את המסלול המתאים?
הבחירה בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי תלויה במצב הבניין, במגרש, בתוכניות החלות על האזור וברצונות הדיירים. אין תשובה אחת שמתאימה לכל מבנה, ולכן השלב הראשון הוא תמיד בדיקת היתכנות מקצועית. לדיירים שנמצאים בתחילת הדרך, ההיכרות עם שני המסלולים והבנת ההבדלים ביניהם היא הצעד הראשון לקבלת החלטה מושכלת. ב. עצמון, המזוהה עם שיקום מבנים ותמ"א בלב תל אביב, מלווה את הדיירים משלב הרעיון ועד לביצוע, מתוך מטרה שהפרויקט יסתיים כאשר כל הצדדים מרוצים.
